Dans certaines situations, un bailleur peut réaliser que le loyer de son locataire n’a pas été révisé depuis plusieurs années. Comment procéder pour mettre à jour ce montant et éviter des pertes financières ? Dans cet article, nous vous expliquons les démarches à suivre pour réviser un loyer qui n’a jamais été révisé.
Comprendre les règles encadrant la révision de loyer
Pour commencer, il est essentiel de connaître les conditions légales relatives à la révision du loyer. En effet, selon la loi, la révision d’un loyer ne peut avoir lieu qu’au terme de chaque année de location, dans le cas où une clause de révision est prévue au contrat de bail.
De plus, cette révision doit être basée sur l’Indice de Référence des Loyers (IRL) publié par l’INSEE, qui prend en compte l’évolution du coût de la vie. Ainsi, si aucune révision n’a été effectuée alors que la clause était présente dans le contrat, le bailleur a légalement le droit de demander une mise à jour du loyer.
Analyser le contrat de bail et repérer la clause de révision
Vérifier la présence de la clause de révision
La première étape consiste à relire attentivement le contrat de bail afin de vérifier si une clause de révision y est bien mentionnée. Il s’agit généralement d’un paragraphe stipulant que le loyer pourra être révisé chaque année, en fonction de l’évolution de l’IRL. Si cette clause est absente, la révision du loyer ne pourra pas être réalisée.
Identifier la date anniversaire et l’indice de référence
Si la clause de révision est présente dans le contrat de bail, il convient alors de repérer la date anniversaire du contrat, qui correspond au point de départ pour la révision du loyer. De plus, il est important de noter l’IRL mentionné dans le contrat, qui servira de base pour le calcul de la nouvelle valeur du loyer.
Calculer le nouveau montant du loyer en tenant compte des années écoulées
Une fois les informations nécessaires recueillies, il est temps de procéder au calcul du nouveau montant du loyer. Pour ce faire, il faut prendre en compte :
- L’IRL de référence mentionné dans le contrat de bail
- Le nombre d’années écoulées depuis la dernière révision (ou depuis le début du contrat si aucune révision n’a jamais été effectuée)
- Les IRL publiés par l’INSEE pour chaque année concernée
Le calcul se fait en suivant la formule suivante :
Nouveau loyer = Loyer initial x (IRL de l’année en cours / IRL de référence)
Cette opération doit être réalisée pour chaque année écoulée où une révision aurait dû avoir lieu, en prenant soin de bien respecter la date anniversaire du contrat.
Informer le locataire et procéder à la régularisation
Une fois le nouveau montant du loyer calculé, il est important d’informer le locataire par écrit, en lui adressant une lettre recommandée avec accusé de réception. Ce courrier doit préciser :
- Le motif de la révision (absence de révision lors des années précédentes)
- Les éléments de calcul ayant conduit au nouveau montant du loyer
- La date de prise d’effet de la nouvelle valeur du loyer
Attention : la loi prévoit que la révision du loyer ne peut entraîner une augmentation supérieure à celle résultant de la variation de l’IRL entre les deux dates concernées. De plus, si la révision n’est pas effectuée dans un délai d’un an après sa date anniversaire, elle est considérée comme perdue pour le bailleur.
En ce qui concerne la régularisation des sommes dues par le locataire suite à la révision du loyer, plusieurs options sont possibles :
- Demander au locataire de payer la différence entre le loyer initial et le nouveau montant, pour chaque mois concerné,
- Proposer un étalement du paiement sur plusieurs mois, afin d’alléger la charge financière pour le locataire,
- Renoncer à tout ou partie de ces arriérés, si les relations avec le locataire sont bonnes et que cette solution permet d’éviter des tensions entre les parties.
En respectant ces étapes, un bailleur pourra réviser un loyer qui n’a jamais été révisé et ainsi éviter des pertes financières importantes. Toutefois, il est essentiel de se montrer vigilant et d’anticiper ces démarches afin d’éviter que cette situation ne se reproduise à l’avenir.